房地产公司未按合同约定时间办理房屋产权证书，如何计算违约金

承办律师 刘磊 张慧婕

转载请注明文章来源

摘要：在房地产公司未按合同约定时间办理房产证，购房人认为合同约定违约金过低，其应当承担举证责任，证明实际损失，否则房地产公司按合同约定违约金条款内容承担违约责任。

基本案情：

付某于2016年10月在X房地产公司购买一套房产，该房产于2017年12月完成房屋交付。根据合同约定出卖人和买受人同意在该商品房交付之日起720个工作日内取得该商品房的不动产权属证书；因出卖人原因，买受人未能在合同约定期限内取得该商品房的不动产权属证书的，双方同意按照下列第2种方式处理即“买受人不退房，出卖人按照已付房款的0.01%赔偿买受人损失”。付某在约定时间未取得该房产的不动产权属证书，其将X房地产公司告上法院，要求X房地产公司立即为其办理房产证并按照总房款的日万分之一支付违约金以及要求X房地产公司为其开具契税发票、公共维修基金发票等诉讼请求。

河北朗科律师事务所律师刘磊、张慧婕接受X房地产公司的委托，作为X房地产公司的代理人参加本案诉讼。一审法院判决驳回了付某要求开具发票的诉讼请求，但支持了付某要求办理房屋产权证书以及按照付某的主张，对于合同中约定的违约金进行了调整，即由合同约定的总房款的0.01%的违约责任调整为以总房款为基数，按日万分之一计算违约金。一审判决作出后，代理律师认为一审判决明显存在错误，在征得委托人同意后，对本案提出了上诉。二审主要针对违约金的调整问题进行了激烈辩论。付某认为如果按照合同约定的违约金计算，那么X房地产公司只需要承担69元的违约金，明显不公平，所以应当对违约金进行调整即按照总房款的日万分之一进行调整，一审判决不存在错误。针对该问题，笔者作为X房地产公司的代理律师向二审法院主要发表了以下代理意见：1、X房地产公司在协助业主办证的事项上不存在任何主观的故意拖延，目前房地产市场的行情如此，几乎没有任何一家房地产公司能够按时为业主办理证件，这是社会问题，本案中之所以没有按照合同约定时间协助付某办理完毕房屋产权证书，一个是近几年疫情的影响，导致各部门的工作都无法正常进行，另不动产登记中心对于不动产权证书办理的报送资料人数有限制，目前X房地产公司正在按照购房者的购房时间协助业主尽快办理房屋产权证书；2、X房地产公司并不是办理房屋产权证书的主体，其主要是协助业主办理房屋产权证书；3、付某购买的房产已经交付付某使用，对于未办理证件并不影响其居住使用，付某未能提供证据证明因为没有办理房屋产权证书给其造成的实际损失。

二审法院采纳了笔者的代理意见，对于违约金事项依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、十四条的规定对一审判决予以撤销，并改判了违约金依据双方合同约定的条款计算。

律师评析：

本案中涉及到的一个主要问题是，当双方在合同中约定违约金数额，此时合同一方当事人主张违约金约定过低，法院是否应当予以调整以及调整的依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额；第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。在本案当中根据上述司法解释的规定，购房人如果主张违约金约定过低的，其应当举证证明其实际损失，如果不能证明其实际损失的，对于其主张违约金过低要求调整的诉求法院可不予支持。另外法院在办理不同案件时，会根据不同案件情况具有一定的自由裁量权，司法实践中法院会考虑房屋产权证书没有办理的原因，到底是不是完全由于房地产公司的原因还是存在其他政府因素、不可抗力等情形的存在以及房屋是否交付使用等情况予以综合判断。笔者作为X房地产公司的律师在该起案件代理过程中，对违约金事项在二审法院的成功改判，得到了委托人的高度认可和评价。